2010年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》试题及答案

  (共35题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号)

  2.同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同,还在于房地产市场具有( )。

  10.某商品房项目位于城市湿地公园附近,房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处,并以此宣传效果作为楼盘的定价依据,这种定价方法是( )。

  11.某房地产开发企业通过一定的调查,了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化,该项调查属于( )。

  13.某房地产开发企业向购房人承诺,在签订购房协议15天内,如果不满意可以无条件退房,该企业采取的市场定位战略是( )。

  15.某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元,期限为3年,年利率为8%的抵押贷款,到期一次还本付息,则按月计息比按季计息要多付利息( )万元。

  17.王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元/㎡的住房,首付款为30%,其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合,贷款期限为20年,按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元,则商业贷款的最低月还款额为( )元。

  18.某物业10年租金收入的终值为20万元,年租金增长率为6%,租金在每年末支付,若年利率为6%,则第5年年来的租金是( )元。

  19.对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时,若折现率始终为一个常数,那么该折现率( )。

  20.假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%,i4=18%时,其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元,则依此测算的内部收益率精度最高的是( )。

  22.张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营,其中首付款为总价的60%,其余为银行提供的年利率为7.5%,期限为10年,按年等额还本付息的抵押贷款,若年平均营收为20万元,运营费用为营收的30%,则在贷款期内的税前现金回报率是( )。

  23.某房地产企业的资产负债表上显示,负担债务合计为2500万元,资产合计为4000万元,流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元,存货为1200万元,则该企业的流动比率为( )。

  24.某房地产开发项目的占地面积为15000㎡,规划容积率为3,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%,项目的总固定成本为8000万元,预计项目的单位变动成本为4500元/㎡,假设所有可销售面积能够全部售出,则达到盈亏平衡的平均销售单价为( )元/㎡。

  27.在编制房地产开发项目可行性研究报告时,下列规划内容中,不属于行政规划设计的具体方案选择的是( )。

  31.刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款,经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款,刘某每月的物业服务费支出为100元,则其月均收入至少应为( )元。

  32.一般来说,投资于房地产投资基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多,这主要是因为REITs具有( )。

  二、多项选择题(共15题,每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的,得2分;错选或多选的,不得分;少选且选择正确的,每个选项得0.5分)

  2.按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场,是因为不同用途的房地产在( )等方面存在差异。

  6.关于房地产购买-更新改造-出租-出售模式现金流量图的说法,正确的有( )。

  B.房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的1时点

  E.转信收入和转售中发生的税费标注在投资期末,且垂直箭线.关于流动性偏好利率理论的说法,正确的有( )。

  C.企业所得税按预售收入特殊的比例预先缴纳,待开发项目竣工后再进行所得税清算

  10.下列不确定性因素中,属于开发-销售模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有( )。

  13.商业银行为降低房地产开发贷款风险,在发放贷款前要求开发项目具有( )。

  15.按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类,零售商业物业可分为( )等类型。

  (共15题,每题1分。请根据判定结果,在答题卡上涂黑其相应的符号,用“”表示正确,用“×”表示错误。不答不得分,判断错误扣1分,本题总分最多扣至0分)1.商业物业的租金水平取决于其所处的地段,与投资者管理商业物业的能力无关。( )

  2.投资组合理论认为,对于相同的宏观经济环境变化,不同投资项目的收益会有不同的反应。( )

  3.土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性,使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。( )

  5.指数平滑法中的平滑指数口是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。a越大,则预测值越趋向平滑。( )

  6.如果名义利率相同,计息周期不同,则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。( )

  7.按照房地产开发项目经营方式的不同,期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。( )

  8.当预测通货膨胀率趋高时,投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。( )

  9.运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时,可以不考虑各现金流的概率分布情况。( )

  10.实物期权理论认为:不确定性带来机会,不确定性的增加能带来更高的价值。( )

  11.借款还本付息估算表中列示了直接用于计算清偿能力指标的基础数据,因此属于基本财务报表。( )

  12.房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金,不需要还本付息。( )

  13.在大规模的土地开发中,随着土地开发的进行,金融机构通常会允许作为土地开发贷款抵押物的特定地块提前解除抵押权。( )

  14.由于REITs投资物业的类型多种乡样,所以REITs投资者几乎不可能会受到利率变化带来的风险影响。( )

  (共2题,20分。要求列出算式和计算过程,需按公式计算的,要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答)(一)某家庭计划5年后购买一套120㎡的新建住房,该家庭目前及未来5年的财务情况如下:

  (1)目前已准备用于购房的积蓄共50万元;(2)该家庭月工资收入为12000元,预计将以每月0.5%的比例递增,该收入的50%储蓄用于购房;(3)该家庭另有一套房产出租,每月净租金收入为1000元,全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%,则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下,该家庭可承受的最高住房单价是多少?(假设银行存款年利率为3%,按月计息)(8分)

  (二)张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案:购买房价为600万元的商铺,首付款为总价的50%,其余为银行提供,其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款,还款期为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同,李某承租该商铺,租赁期限力19年,首年租金为150万元,每隔5年租金上涨5%,年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%.

  乙方案:购买总价为400万元的写字楼,购房款全部为张某的自有资金,于第1年年初一次性付清,该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同,杨某承租该写字楼,租赁期限为19年,其中前10年的年租金为120万元,后9年的年租金为190万元,年租金在每年年初一次性支付,该写字楼的年经营费用为35万元。

  以上两个方案均不考虑期末转售收入,张某要求的自有资金目标收益率均为15%。

  2.试评价甲、乙两个方案的可行性,并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。(12分)

  =6000元/(0.25%-05%)×{1-[(1+0.5%)/(1+0.25%)]

  4.B选项投资者要到达理想效果的前提是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差,但这个条件很难达到。

  5.房屋施工面积包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积,以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。

  8.土地储备开发成本包括:①征收、拆迁补偿费及有关税费;②收购、收回和置换过程中发生的有关费用;③市政基础设施建设有关费用;④招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用;⑤贷款利息;⑥土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用,不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。

  12.时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑法。

  24.总建筑面积(产量)=15000㎡×3=45000㎡,可销售面积(销售量)=45000㎡×800/0=36000㎡,根据盈亏平衡点的公式,出售的收益=总成本,销售单价×销售量=固定成本+单位可变成本×产量,设销售单价为x,则:x×36000=8000×10000+4500×45000得:x=7847.22元/㎡

  本题容易出错的点在于计算出售的收益要用可销售面积,计算变动成本应用总建筑面积。

  8.B选项应为所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率-减免税额-抵免税额;D选项应是商品房开发项目预计计税毛利率与项目所在城市的级别有关。

  10.对于房地产开发项目而言,涉及的主要不确定性因素有:土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。

  12.以出让方式获得熟地使用权时,土地出让地价款由土地使用权出让金、征地拆迁费和基础设施建设费构成。

  15.零售商业物业通常有五种类型:市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店和特色商店。

  5.指数平滑法中的平滑指数a是新、旧数据在平滑过程中的分配比率,其数值大小反映了不同时期数据在预测中的作用高低。a越小,则预测值越趋向平滑。

  7.房地产开发项目用于销售时,期间费用计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用,不另行计算;房地产开发项目用于出租或自营时,开发期的期间费用计入开发建设投资,经营期的期间费用计入运营费用;房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。

  8.通货膨胀导致折现率提高,因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀的影响。

  14.利率的变化会给REITs的实际收益带来损失,尤其是抵押债权型房地产投资信托。